Se um slogan definiu a bem -sucedida campanha de Zohran Mamdani para ser o candidato democrata da cidade de Nova York para o prefeito, pode ser seu chamado para congelar o aluguel.
A promessa-rebocada por camisetas, sacolas e mala direta de campanhas em toda a cidade-atraiu alguns dos mais energia e oposição à campanha de Mamdani.
Não é incomum para um prefeito de Nova York apoiar a pausa temporária dos aumentos de aluguel nas unidades estabilizadas por aluguel de quase um milhão da cidade, que compõem cerca de metade de todos os apartamentos de aluguel e abrigam mais de 2 milhões de pessoas. Mas Mamdani deu um passo adiante, prometendo substituir os membros do Conselho de Diretrizes de Aluguel por indivíduos comprometido com o congelamento de aluguéis todos os anos de seu mandato.
Os defensores dos inquilinos dizem que um congelamento de aluguel proporcionaria um alívio crucial aos nova-iorquinos de baixa renda-especialmente famílias de cor, idosos e locatários da geração Z-em uma das cidades mais caras do país. Mas os proprietários dizem que os congelamentos de aluguel morreriam de fome muitos edifícios de renda crucial necessários para manter e reparar apartamentos estabilizados, enquanto alguns economistas habitacionais dizem que os aluguéis deprimentes podem desencorajar Construção de moradias necessárias.
Aqui está o que realmente está acontecendo com o congelamento de aluguel de Mamdani e o que isso significaria para a cidade.
Como os locatários de Nova York estão realmente indo
A promessa de congelamento de aluguel de Mamdani ocorre quando os locatários da cidade estão lutando. Cerca de um quarto de todas as famílias da cidade que não vivem em moradias públicas ou usam um voucher habitacional estão severamente com aluguel de aluguel, o que significa que eles Gaste pelo menos metade de sua renda em moradia. A família típica de inquilino ganha cerca de US $ 70.000 por ano, mas Aluguel médio em toda a cidade Chegue a quase US $ 3.700 por mês – ou mais de US $ 44.000 por ano – no final de 2024.
Os apartamentos estabilizados com aluguel compõem a maior parte das moradias acessíveis da cidade. O aluguel médio em um apartamento estabilizado foi é cerca de US $ 1.500 em 2023 de acordo com os dados mais recentes da cidade – Cerca de US $ 141 a menos que a mediana total de US $ 1.614 para todas as unidades de aluguel.
Os residentes pretos, latinos e de baixa renda estão super-representados como inquilinos em apartamentos estabilizados por aluguel e, portanto, podem se beneficiar especialmente de um congelamento.
O crescente custo de vida está dificultando a vida dos nova -iorquinos na cidade. “A renda mediana de uma família estabilizada por aluguel é de US $ 60.000 por ano. Qualquer aumento de aluguel pode empurrá-los para fora da cidade”, Mamdani disse em um vídeo de campanha.
Por enquanto, os aluguéis continuarão subindo. Menos de uma semana após a vitória principal de Mamdani, o conselho de diretrizes de aluguel de nove membros votou na segunda-feira para aumentar os aluguéis para arrendamentos de um ano em unidades estabilizadas em 3% e 4,5% em arrendamentos de dois anos.
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O conselho levantou aluguéis em um total de 9% durante os três primeiros anos do mandato do prefeito Eric Adams. Isso é do antecessor de Adams, o prefeito Bill de Blasio, que supervisionou três congelamentos de aluguel durante seus oito anos no cargo e um aumento de 6% nos aluguéis estabilizados em geral.
Um dos membros do conselho das diretrizes de aluguel que votaram a favor do aumento do aluguel, Alex Armlovich, chamou de “um compromisso diferenciado” entre testemunhos concorrentes de proprietários e inquilinos.
A cidade de Nova York está sofrendo de uma severa escassez de moradias, que enviou aluguéis e preços das casas disparando nos últimos anos. Spencer Platt/Getty Images
Os prós e contras de um congelamento de aluguel
Os críticos do Rent Freezes apontam para algumas questões importantes. Eles argumentam que são necessários aumentos de aluguel para permitir que os proprietários acompanhem seus custos, incluindo reparos e manutenção de edifícios.
Os proponentes dos aluguéis de congelamento argumentam que os proprietários podem explorar outros recursos para preencher a lacuna na receita. Sam Stein, analista de políticas habitacionais da Community Service Society-uma organização sem fins lucrativos focada em ajudar os nova-iorquinos de baixa renda, disse que os programas direcionados da cidade projetados para ajudar os proprietários que não podem cobrir os custos são mais adequados para resolver o problema, em vez de aumentar os aluguéis para todas as unidades estabilizadas.
Mamdani e outros defensores do congelamento de aluguel argumentam que muitos proprietários de unidades estabilizadas estão indo bem. De fato, um relatório do Conselho de Diretrizes de Aluguel constatou que a média desses proprietários renda, após subtrair as despesas e ajustar para a inflação, aumentou 8% entre 2022 e 2023.
Mas esse número não fornece uma imagem financeira completa, pois os proprietários podem ter hipotecas e outras dívidas, e é uma média em uma variedade muito diversificada de edifícios.
Os edifícios com apartamentos estabilizados com aluguel variam de complexos novos e de ponta, com aluguéis de mercado altíssimos e um pequeno número de unidades estabilizadas, a 100% de edifícios estabilizados com aluguel que controlaram aluguéis há 70 anos. Essa diversidade torna especialmente complicado ajustar um aumento de aluguel em toda a cidade a todas essas unidades.
“Temos os edifícios de aluguel mais novos, saudáveis e mais caros da cidade e os edifícios mais angustiados e de baixa renda da cidade, todos sob um sistema, e devemos escolher um número”, disse Armlovich.
Abordando a escassez de moradia
Fundamentalmente, o problema de acessibilidade de Nova York é causado por uma escassez de casas. Recentemente, as taxas de vacância de apartamentos atingiram uma baixa de mais de 50 anos de 1,4%.
Alguns economistas habitacionais temem que os aluguéis congelantes em unidades estabilizadas possam desencorajar a construção da moradiaDeprimindo ainda mais o fornecimento de residências e a acessibilidade prejudicada. Eles apontam para os promotores imobiliários que aceitam incentivos fiscais em edifícios novos e convertidos que incluem uma certa quantidade de unidades estabilizadas por aluguel. Alguns argumentam que os construtores teriam menos probabilidade de tirar proveito desses programas se as unidades estabilizadas subiram menos receita sob um congelamento de aluguel.
Armlovich disse que vários congelamentos de aluguel sob uma administração futura provavelmente teriam um impacto modesto na construção de moradias amplamente. Mas ele teme que um ambiente de aluguéis congelados possa assustar alguns desenvolvedores e financiadores.
“É como os antigos banqueiros conservadores e de meia idade eram como ‘Oh meu Deus, você quer subscrever um empréstimo de construção sob socialismo?'”, Disse Armlovich.
Mamdani também flutuou outra construção Políticas habitacionais. O candidato propôs a construção de 200.000 casas acessíveis subsidiadas e dobrando o financiamento da City Housing Authority para preservar moradias populares existentes, enquanto ele manifestou algum interesse em afrouxar os regulamentos de uso da terra para estimular novas construções.
O que locatários e proprietários pensam sobre um congelamento de aluguel
Embora a vitória de Mamdani tenha sido uma espécie de chateado, o nova-iorquino ao longo da vida John Leyva disse que era um reflexo do desejo dos inquilinos de ver um candidato a prefeito prometendo combater os problemas de acessibilidade de frente. Leyva está organizando inquilinos no Brooklyn, que ele disse que foram espremidos com aluguéis na última década.
“Eu estava pagando US $ 400 por mês por um quarto de dois quartos quando cheguei aqui”, disse o jogador de 54 anos, que viveu em seu apartamento estabilizado por aluguel nos últimos 30 anos. Na época, ele podia pagar a faculdade, um carro e alugar em um trabalho de salário mínimo. “Os inquilinos agora têm dois e três empregos apenas para tentar pagar o que podem agora”.
Kenny Burgos, CEO da New York Apartment Association, disse que os interesses dos locatários e proprietários não precisam se opor à resolução de crises de acessibilidade da cidade de Nova York, mas que um congelamento de aluguel não é a solução.
“Quando se trata de acessibilidade, a única maneira comprovada de reduzir o aluguel é aumentar o suprimento”, disse Burgos. Com o volume de novas moradias que Nova York precisa desesperadamente, Burgos disse que Mamdani terá que trabalhar com desenvolvedores e o setor privado para atender a essa demanda se ele vencer neste outono.
Os impostos sobre a propriedade na cidade de Nova York são “a maior despesa na operação de suas moradias”, disse Burgos. Sem levantar aluguéis, os proprietários estão enfrentando uma situação “terrível”.
Mas Leyva disse que não é tão simples quanto oferta e demanda. Leva tempo para construir uma habitação nova e subsidiada permanentemente, e o setor privado não é suficientemente incentivado a fazê -lo, argumentou, acrescentando que os locatários precisam de alívio imediato.
“Lobby por menos impostos, se é isso que é o problema”, disse Leyva sobre os proprietários que se sentem espremidos pelos custos operacionais. “Mas os inquilinos não podem dar mais.”
