A lista negra imobiliária de Zillow está em vigor: o que os compradores de casas podem fazer

Praticamente todos os potenciais compradores de casas procuram casas na internet, listando listagens para a fachada certa e visualizando seu sofá em fotos brilhantes de salas de estar vazias. Na maioria das vezes, essa turnê digital compensa: a Associação Nacional de Corretores de Imóveis descobriu recentemente que cerca de metade dos compradores acabam encontrando a propriedade vencedora on -line. Para muitos caçadores de casas, o interminável cyberquest para a casa dos sonhos inclui uma parada (ou muitos) em Zillow.

Se você se contar entre os 221 milhões de visitantes mensais que digitalizam Zillow ou um de seus portais afiliados, como Trulia, você provavelmente não notará nenhuma alteração no seu hábito de rolagem em casa em 30 de junho. Mas é uma data importante para o maior nome em pesquisa em casa. Nos bastidores, Zillow está usando sua vasta maquinaria para travar uma batalha Isso pode determinar onde você encontra sua próxima casa – e se é mesmo aparece em Zillow de jeito nenhum.

A partir de segunda -feira, Zillow estará proibindo listagens domésticas que foram comercializados publicamente por um agente imobiliário-que inclui tudo, desde o plantio de uma placa de venda no jardim da frente até a publicação no Facebook-sem ser compartilhada nos bancos de dados locais que alimentam listagens domésticas para o restante do setor imobiliário, incluindo Zillow e outros sites de pesquisa, dentro de um dia útil. A mudança faz parte de uma luta mais ampla sobre “inventário exclusivo” ou “Casas escondidas” – Basicamente, propriedades anunciadas em alguns lugares, mas não em outras. Na tentativa de assumir mais controle sobre suas listagens, os agentes de algumas corretoras imobiliárias publicam casas em bancos de dados internos ou publicando -os apenas em seus próprios sites, fora do alcance dos portais de pesquisa.

Enquanto a luta dura há alguns anos, as coisas se tornaram especialmente feias. Compass, a maior corretora imobiliária nos EUA por volume de vendas, processou Zillow no tribunal federal Na semana passada, sobre a nova lista negra, e os executivos do setor passaram meses negociando farpas por meio de mídias sociais, discursos e explosões de e -mail que atingiram milhares de agentes em todo o país.

Os folhas de casas e vendedores de partidas de entrada em um local estranho. Passei meses conversando com pessoas em todo o setor sobre a questão das listagens ocultas, e fiquei com uma grande conclusão: se você decidir contratar um agente (o que a maioria das pessoas faz), você deve entrar nesse relacionamento com os olhos abertos. As regras do jogo estão mudando. Os consumidores precisam ter certeza de que sabem exatamente o que eles estão recebendo de seus agentes E quanto eles pagarão por esses serviços. Os agentes dos compradores também devem ser capazes de explicar como navegarão em uma paisagem em mudança, na qual algumas listagens podem se tornar mais difíceis de encontrar.

Grandes empresas estão brigas porque precisam de seus cliques, suas listagens domésticas e, finalmente, o cheques de comissão Esse fluxo do seu negócio. Se você é um comprador ou vendedor, sua empresa é especialmente valioso agora. Pode ser assustador, mas a revolta pode ser vantajosa se você Jogue sua próxima transação residencial corretamente.

Cada empresa imobiliária tem um Enorme participação financeira nesta guerra sobre listagens. A nova política de Zillow é uma tentativa de conter a maré crescente de “inventário exclusivo” ou casas comercializadas fora dos serviços de listagem múltipla, o nome formal para mais de 500 bancos de dados locais que distribuem listagens entre colegas agentes, grandes corretoras e portais de pesquisa populares. Em vez de entrar no MLS, essas casas “ocultas” são compartilhadas entre agentes que pertencem à mesma corretora, trocados em grupos de clubby conhecidos como redes de listagem privada ou publicados exclusivamente no site de uma corretora sem serem distribuídos mais amplamente. O líder do empurrão em direção a essa abordagem de jardas muradas é a Compass, que mantém seu próprio tesouro de milhares de casas que você só pode ver trabalhando com um de seus agentes. Mas está longe de ser a única empresa que faz isso – outros grandes jogadores, como Howard Hanna, estão cada vez mais apoiados em listagens ocultas. Outros ainda ameaçaram que pudessem fazer o mesmo se o mercado fraturas ainda mais.

Cordidamente, eu odeio ir em auxílio de Zillow porque não gosto particularmente deles.Dick Selzer, proprietário e gerente geral da Selzer Realty and Associates em Ukiah, Califórnia

Zillow realmente não gosta dessa mudança. A empresa depende da venda de leads vinculados à montanha de listagens em seu portal: quando você sinaliza seu interesse em uma propriedade em seu site, a Zillow normalmente transmitirá suas informações de contato a um agente que paga uma taxa ao site – não o agente que realmente listava a casa à venda. Se a torneira das listagens domésticas for cortada, portais de pesquisa como Zillow estão com problemas. Além do interesse próprio, a empresa diz que também está lutando por algo muito mais nobre: ​​um mercado imobiliário justo e transparente, no qual as listagens estão prontamente disponíveis para que todos vejam. Os compradores querem apenas ver todas as casas por aí, dizem os executivos da Zillow, e os vendedores podem extrair as melhores ofertas quando suas casas obtêm a máxima exposição. Muitos agentes da indústria se ressentiram do Zillow pelo poder que ela exerce, mas mesmo alguns que têm carne bovina com a gigante da pesquisa me disseram que concordam com seu ponto básico: um mercado aberto é o melhor para os consumidores.

Kirk Simmon, um agente veterano de 20 anos nos subúrbios da Filadélfia, elogia o que ele chama de abordagem “inclusiva pública”-uma peça nas listagens “exclusivas privadas” da Compass, que são distribuídas internamente entre agentes da Compass e seus clientes. Para a grande maioria das pessoas-exceto, talvez, celebridades da lista A ou aqueles que desejam a verdadeira privacidade-Simmon aconselha compartilhar uma listagem residencial o mais amplamente possível.

“Por que você venderia sua casa sem que o público soubesse e todos sejam incluídos?” Simmon me diz.

Dick Selzer, proprietário e gerente geral de uma corretora afiliada a RE/MAX no norte da Califórnia, concorda. “Candemadamente, eu odeio ir em auxílio de Zillow porque não gosto particularmente deles”, Selzer me diz. Mas ele diz: “Meu trabalho não é ficar feliz com Zillow. Meu trabalho é fazer o melhor que posso para o meu cliente”.

Recebi uma mensagem semelhante dos agentes da Compass no lado oposto do corredor, que dizem que eles vão manter sua estratégia de marketing, apesar da nova regra de Zillow.

“Não vou deixar que eles me intimidem a fazer coisas que prejudicam meus clientes”, disse -me Jennifer Knoll, um agente de bússola em Washington, DC, área, me disse recentemente, enfatizando que ela sempre tem discussões claras com seus clientes sobre seus planos de marketing.

A Compass diz que a nova política do Portal de Pesquisa é apenas uma tentativa de proteger seu domínio do mercado. Robert Reffkin, CEO da CompassArgumenta que os vendedores se beneficiam de testar suas listagens domésticas com um público limitado antes de explodi -los mais amplamente. O site da Compass, diferentemente de Zillow, Realtor.com ou qualquer um dos outros sites de pesquisa grande, não rastreia cortes de preços ou mostram quanto tempo uma casa está no mercado, informações que Reffkin diz prejudica os vendedores. A Compass também pode monetizar os leads através de seu próprio site, em vez de entregar essas oportunidades a um portal como o Zillow.

A principal coisa que os consumidores precisam saber é que podem – e devem – fazer parte dessa conversa. Os vendedores devem saber exatamente como o agente planeja comercializar sua casa e por que estão fazendo o que estão fazendo. Parte disso se resume a apenas ler os formulários. Um dos formulários de divulgação da Compass, por exemplo, alerta os vendedores que listam as casas do MLS podem “reduzir” o número de compradores em potencial que aprendem sobre a propriedade, o número de ofertas e, finalmente, o preço de venda (94% das listagens da Compass no ano passado) acabaram sendo vendidos por meio da MLS, diz a empresa, mesmo que muitos tenham sido comercializados no mercado do Compass. O formulário também alerta os vendedores sobre a chance de que sua casa não apareça no Zillow se os anúncios da listagem forem a seguir da nova política da gigante da busca. Um porta-voz da Compass disse em um e-mail que, embora a pesquisa da empresa mostre que os consumidores se beneficiam do pré-marketing, o formulário de divulgação reflete o fato de que a empresa não pode garantir resultados. Uma coisa é clara: os vendedores devem conhecer as compensações assadas em qualquer plano de marketing para sua casa.

Para compradores, um todo outro conjunto de regras de um acordo legal maciço Contra o setor imobiliário no ano passado, dita isso antes de você entrar em uma casa com um agente como seu guia, você precisa assinar um acordo Isso descreve os termos dos serviços do agente e quanto eles esperam ser pagos. Os compradores não podem mais se forçar com a suposição de que os serviços de seus agentes são gratuitos e devem garantir que estejam recebendo o valor do dinheiro. E embora muitas casas estejam disponíveis nos principais portais de pesquisa hoje em dia, os compradores sempre têm confiava em agentes Para desenterrar as casas que não podem ser encontradas online. Isso não está mudando tão cedo, especialmente em mercados que ainda estão famintos para o inventário disponível. Um economista de Zillow disse recentemente ao Business Insider que, depois de uma tumultuada busca em casa nesta primavera, ele eventualmente comprou uma casa Isso não havia sido listado oficialmente para venda – seu agente ouvira falar de um proprietário que poderia ser solicitado a vender pela oferta certa.

Novamente, você provavelmente não notará nada diferente no Zillow ou em qualquer outro porta -pesquisas populares nas próximas semanas. Zillow passou o mês passado de aviso de agentes cujos anúncios domésticos violam suas novas regras e, embora a empresa não diga exatamente quantas listagens é sinalizada até agora, Errol Samuelson, o principal oficial de desenvolvimento da indústria de Zillow, disse em uma declaração por e-mail que a empresa espera que “apenas um pequeno número de listagens de venda seja afetado”.

Todos os envolvidos nessa luta estão lutando para proteger sua fatia da torta. Os consumidores experientes não devem ter ilusões sobre onde estão nesse ecossistema. Isso pode estar acontecendo fora de vista, mas compradores e vendedores perdem se o mantiverem fora de mente.

James Rodriguez é um repórter sênior da equipe de discursos do Business Insider.