Como montar a compra de casas a seu favor: Redfin Real Estate Economist

Comprar uma casa é um jogo de alto riscoFreqüentemente, com centenas de milhares de dólares na linha. Tomar uma decisão errada pode levar à execução duma hipoteca e falência; tomar a decisão certa pode gerar riqueza que é passada por gerações.

Quando as pessoas estão prontas para se acalmar, elas são confrontadas com todos os dilemas usuais: seja Para comprar uma casa; onde comprar uma casa; Que tipo de casa comprar; e quanto gastar. Essas decisões altamente emocionais são mais gerenciáveis ​​usando as lições da economia comportamental, que estudei como economista.

Quando fiz uma nova oferta de emprego em tecnologia em 2017, isso significava deixar San Diego para Seattle. Enquanto parti para encontrar um novo lar para mim, meu marido e minha mãe em minha nova cidade, eu queria evitar ser pego na pressão competitiva de derrotar outros compradores e tomar decisões precipitadas que eu poderia Lamento mais tarde. Então eu decidi dividir minha pesquisa em duas fases. No primeiro, eu demoraria a conhecer a cidade e seus vários bairros alugando uma casa. No segundo, uma vez que tive um sentido claro de minhas preferências, começaria a fazer ofertas em propriedades que atendiam aos meus critérios. Ao adotar essa abordagem, esperava evitar as armadilhas da tomada de decisões apressadas e fazer uma escolha inteligente e informada.

Por cerca de cinco meses, passei muito tempo explorando os diferentes bairros e avaliando seus prós e contras. De casas históricas que datam do século 19 a meados do século moderno, desde o boom do Seattle Pós-Segunda Guerra Mundial até o Modern Nova construçãoHavia muitas opções.

A troca mais significativa a ser feita ao escolher é o local versus o tamanho da casa. Inicialmente, pensei em um curto trajeto e em uma grande casa como itens obrigatórios, mas, dado meu orçamento e a necessidade de ter espaço para três adultos e três cães, tive que sacrificar na duração do meu trajeto. Muitos compradores de casas faça esse mesmo compromisso. De acordo com uma pesquisa do Redfin, 89% dos compradores de casas preferem comprar uma casa unifamiliar com um quintal do que uma unidade em um triplex com um trajeto mais curto.

Logo concentramos nossos esforços em West Seattle, um bairro localizado em uma península do outro lado do som do centro da cidade. Meu desligue para o escritório levaria cerca de 30 minutos em cada sentido de ônibus, onde eu poderia pelo menos fazer algum trabalho com o wifi de cortesia. Foi uma troca decente, dado que as casas em West Seattle eram cerca de US $ 100.000 a menos do que as casas mais próximas do escritório do centro.

Agora, na segunda fase, quando comecei a ver propriedades e fazer ofertas, fiquei hiperconsciente de como minhas emoções poderiam influenciar minha tomada de decisão. Erros comuns cometidos por compradores de casas Inclua ficar muito apegado a uma casa específica, fixar o preço de tabela em vez do valor de mercado, seguir o rebanho e deixar o julgamento da nuvem de fadiga.

Você deve tentar evitar se apaixonar muito rapidamente com uma casa. Depois de começar a imaginar seu futuro em uma casa, pode se tornar um desafio ir embora, e pode sugar você em um feroz Guerra de licitação. Bloqueie todo e qualquer pensamento sobre como hospedar férias ou seus filhos brincando no quintal. Sim, é uma boa ideia considerar se a casa se adequará ao futuro, mas se você se apegar a esse futuro, estará trabalhando contra si mesmo. As pessoas valorizam mais uma casa se já sentirem que a possuem.

As pessoas tendem a se apegar ao pássaro na mão, mesmo quando pode haver dois no mato.

Os economistas comportamentais têm um termo para isso: o efeito de doação. O economista comportamental Jack Knetsch descobriu que a disposição das pessoas de vender um item que possuía era menor do que sua vontade de comprar um item que não possuía, mesmo quando os sujeitos sabiam que a propriedade era designada aleatoriamente. Em um experimento, os sujeitos do teste receberam um bilhete de loteria ou dinheiro. A maioria das pessoas optou por manter qualquer forma de compensação que recebeu primeiro, em vez de negociá -la pela outra opção. Por várias razões, seja uma aversão à perda de perda ou um viés em relação ao status quo, as pessoas tendem a se apegar ao pássaro na mão, mesmo quando pode haver dois no mato.

Os preços de tabela também podem ser enganosos. Em um mercado quenteOs vendedores podem anunciar suas casas por significativamente menos do que os compradores estão prontos para pagar para despertar uma guerra de lances. Isso equivale a uma isca e troca.

Como comprador, não leve a isca. Não ancore suas expectativas no Preço listado. O efeito de ancoragem refere -se à tendência de uma pessoa de se concentrar na primeira informação que ele ouve ao tomar decisões. Em um famoso experimento de laboratório do falecido Daniel Kahneman e Amos Tversky, os sujeitos de pesquisa giraram uma roda de fortuna com números de 0 a 100. Os participantes foram convidados a adivinhar a parcela de países africanos que eram membros da ONU. Os participantes cuja rotação aterrissou em um número mais baixo tinha maior probabilidade de adivinhar um número baixo. Os participantes cuja rotação de rodas aterrissou em um número alto tinha maior probabilidade de adivinhar um número alto. O número em que a agulha da roda pousou era completamente irrelevante, mas os sujeitos da pesquisa ainda a usavam como uma âncora para suas suposições.

O preço de tabela de uma casa pode conter algumas informações úteis sobre o que o vendedor acredita que seu valor é. Mas, em última análise, o valor da casa é definido pelo mercado.

Se precisar, faça uma pausa. Perder a guerra de lances após a guerra de licitação – o que acontece muito – promove a fadiga e a impaciência, o que pode levá -lo a desistir muito cedo ou comprar uma casa de que mais tarde se arrepende.

Economistas comportamentais descobriram repetidamente que a qualidade das decisões se deteriora quando um indivíduo é sobrecarregado com Muitas opções. Um estudo publicado na economia da saúde descobriu que os cirurgiões ortopédicos faziam recomendações piores no final de seus turnos. Os médicos eram menos propensos a recomendar cirurgia para pacientes que se beneficiariam tanto da cirurgia quanto dos pacientes atendidos no início da mudança do cirurgião.

Além disso, evite seguir o rebanho. Se outros estiverem prontos para licitar alto, você pode ser tentado a fazer o mesmo e aumentar seu orçamento. Comportamento de pastoreio, outro termo econômico comportamental, pode levar a bolhas no mercado imobiliário ou o mercado de ações e foi um dos culpados para a crise de hipoteca subprime de 2008. A melhor maneira de evitar ser pego em bolhas de especulação é não especular em primeiro lugar e fazer ofertas apropriadas apenas às suas circunstâncias financeiras pessoais.

Depois de passar algumas semanas em turnando em casas na área, me deparei com uma propriedade que imediatamente chamou minha atenção. Tinha tudo o que minha família estava procurando. Mas havia uma bandeira vermelha gigante: a casa estava no mercado há quase um ano sem nenhuma oferta.

Após uma inspeção mais aprofundada, notei que a casa estava localizada do outro lado da rua de um shopping e tinha um layout estranho. Mesmo que eu gostasse da casa, queria evitar pagar mais do que outros compradores poderiam pensar que valia a pena. Então eu continuava olhando.

Ao comprar uma casa, você não tem escolha a não ser se preocupar com valor de revenda. A vida é imprevisível; Sempre há a chance de você pode não ficar em casa a longo prazoE você não quer pagar mais do que o que pode revendê -lo.

Há tensão neste conselho: um comprador deve evitar o comportamento de pastoreio pensando por si mesmo, ao mesmo tempo em que considerando como outras pessoas podem valorizar as casas no futuro.

A maneira de percorrer o caminho do meio é a observação destacada-reconheça os padrões de comportamento dos outros sem deixá-lo indevidamente influenciar sua tomada de decisão.

As coisas dão errado depois de comprar uma casa. Pensando que esses problemas não acabam custando tempo e dinheiro significativos é o que os economistas comportamentais chamam de viés de otimismo.

Cerca de um mês depois, encontramos uma casa que parecia boa demais para ser verdadeira. Amplo espaço, perto do transporte público, até uma vista do Puget Sound e das Montanhas Olímpicas. No entanto, a casa tinha 70 anos, então precisaríamos atualizar o elétrico, o encanamento e o aquecimento. Como estávamos alugando em outro lugar, poderíamos atrasar a mudança para realizar esse trabalho.

As coisas dão errado depois de comprar uma casa. Pensando que esses problemas não acabam custando tempo e dinheiro significativos é o que os economistas comportamentais chamam de viés de otimismo: a tendência de superestimar a probabilidade de resultados favoráveis ​​e subestimar a probabilidade de resultados desfavoráveis. O desafio, então, é considerar os riscos e se eles valem a recompensa.

Enquanto eu me preparava para fazer uma oferta para comprar uma casa, pensei nas centenas de proprietários de imóveis que passavam por execução duma hipoteca que entrevistei enquanto estagiam no Fed de Boston. Eles experimentaram má sorte em cima de má sorte – mortes, divórcios, emergências médicas, perda de empregos e uma recessão global. Qualquer uma dessas coisas poderia acontecer comigo.

Com tudo repara a casa necessáriaEu determinei que o valor máximo que eu poderia pagar era de US $ 950.000. Gostei mais dessa casa em particular do que qualquer outra casa no mercado com um preço abaixo de US $ 950.000, por isso argumentei que esse valor deve ser o meu valor para a casa. Mas eu ainda tinha uma sensação incômoda de que estava me estendendo demais e pagando demais.

E se o telhado surgisse um vazamento? E se, porque eu já havia gasto minha economia reparando o encanamento, elétrico, aquecimento e refrigeração, não tinha dinheiro para reparar o teto?

Eu poderia ter continuado descendo a lista de catástrofes improváveis. Em vez disso, concentrei -me na improvável do cenário, e não na dor do cenário. Isso me ajudou a sair da minha cabeça e voltar à tarefa em questão. Na economia, a teoria da utilidade esperada suporá que os indivíduos pesassem resultados incertos de acordo com sua probabilidade e o benefício líquido de cada resultado. Esturei com o pensamento de um cenário ruim, como sendo demitido durante um recessão severa e desaceleração do mercado da habitação. No entanto, de acordo com a teoria da utilidade esperada, eu deveria pesar esse sentimento contra a probabilidade desse cenário, que eu argumentei para ser um evento único no século. Com toda a probabilidade, meu trabalho estava seguro, a economia estava bem e o valor das casas continuaria subindo.

A casa foi listada em US $ 840.000. Enviei minha oferta em casa por esse valor. Quando você está decidindo se deve fazer lances acima ou abaixo do preço pedido, procure quão competitivo é o mercado imobiliário no bairro e como a casa se compara ao que mais está no mercado. Se o mercado for legal, é aconselhável ficar baixo. No entanto, se o mercado estiver quente, o vendedor poderá ignorar completamente sua oferta se estiver abaixo do preço pedido.

Embora eu tenha oferecido US $ 840.000, estava pronto para chegar a US $ 940.000. Mais tarde naquele dia, meu agente me ligou para dar as boas notícias: ganhamos a casa pelo preço de tabela. Ninguém mais enviou uma oferta.

Daryl Fairweather é o autor de “Hate the Game: Economic Cheat Codes for Life, Love and Work” e o economista -chefe de Redfin.

Esta história é adaptada de “Odeio o jogo: códigos de trapaça econômica para a vida, amor e trabalho“Por Daryl Fairweather, a ser publicado pela University of Chicago Press em 11 de abril de 2025. Copyright © 2025 por Daryl Rose Fairweather. Impresso por acordo com a University of Chicago Press.