Por que Mumbai tem apenas 154 arranha -céus – comparado a 893 em Nova York e 3.316 em Hong Kong?
Essa é a questão do especialista financeiro Pranjal Kamra posou no LinkedIn, desembalando uma rede emaranhada de colapso de acessibilidade, incentivos distorcidos e planejamento urbano defeituoso que é o sonho habitacional da Índia.
“Entre 2020 e 2024, a renda das famílias cresceu em apenas 5,4% de CAGR, enquanto os preços dos imóveis aumentaram em 9,3%”, escreveu Kamra. O resultado? Casas com preços abaixo de ₹ 1 crore caíram 36% em apenas dois anos. “A acessibilidade está diminuindo rapidamente”, ele alertou.
O problema, explica Kamra, é que os desenvolvedores não estão mais perseguindo o mercado de renda média. “Margens em casas de ₹ 3 Cr >>> ₹ 1 CR casas”, observa ele. Com os crescentes custos de construção, altos preços da terra e obstáculos de financiamento, os desenvolvedores estão migrando para o segmento de luxo. O fornecimento nessa categoria explodiu – 192% na NCR, 187% em Bengaluru e 127% em Chennai.
Kamra aponta para duas métricas de acessibilidade que estão piscando vermelho. Primeiro, a proporção de propriedade / renda (PTI). Na Índia, é 11 – mais do que o dobro da referência global de 5. “Isso significa que uma família média precisaria economizar 11 anos de renda total, sem gastar uma rupia, para pagar uma casa”, escreve ele.
Segundo, a relação EMI-renda da Índia atingiu 61%, muito além da zona de conforto global de 50%. Isso deixa famílias com apenas 39% da renda para todo o resto.
Mesmo quando as casas acessíveis são construídas, elas geralmente são muito longe dos centros de emprego. “As leis de zoneamento desatualizadas e a falta de planos diretores empurram a oferta para os lugares errados”, explica Kamra.
Ele também sinaliza duas questões mais profundas que sufocam a acessibilidade: o índice de espaço baixo da Índia (FSI) e a economia monetária preta. Com FSI limitado, o crescimento vertical em cidades lotadas é atrofiado. Enquanto isso, o dinheiro preto aumenta os preços artificialmente – através dos preços subnotificados de venda e ofertas em dinheiro em massa.
Kamra ilustra a diferença de impostos: “Se você mostrar ₹ 40 lakh no papel e pagar ₹ 60 lakh em dinheiro por um apartamento de ₹ 1 crore, economiza ₹ 12 lakh em impostos.” Mas é o comprador honesto de classe média que acaba pagando o preço-literal e figurativamente.
